Nya reglerna för privat uthyrning från 1 juli 2026
Lagen om uthyrning av egen bostad är upphävd. Privatuthyrningslagen flyttar hyresprövningen från ägarens kalkyl till marknaden, med en viktig begränsning.
Skälig hyra 2026 privatuthyrningslag (2026:772) och äldre avtal
Stockholm · SCB medianhyra hyresrätt 2026: 1 772 kr/kvm och år
Gräns för väsentligt högre (praxis cirka +20 %)12 183 kr
Din hyra14 000 kr · risk för nedsättning
Per kvm och månad280 kr
hyresrättsmedianjämförelseväsentligt högre
Så räknade vi: ny lag: hyran får inte vara väsentligt högre än vad liknande lägenheter hyrs ut för privat (2 kap. 5 §); eftersom ingen myndighet publicerar privata hyror använder vi SCB:s medianhyra för hyresrätter i kommunen 2026 som bas och ett påslag du väljer för bostadsrätt/villa (förval 25 %), plus 10 % möblerat; praxis för väsentligt är omkring 20 % över jämförelsen. Äldre avtal (före 1 juli 2026): kapitalkostnad (4 % av marknadsvärdet per år, referensräntan 2 % plus två procentenheter) plus avgift och drift, påtagligt högre från cirka 5 %.
I korthet
Privatuthyrningslag (2026:772), utfärdad 28 maj 2026, i kraft 1 juli 2026; lag (2012:978) för äldre avtal
Tillämpningsområde: fysisk person eller dödsbo som hyr ut hus eller del av hus som bostad, högst två lägenheter utöver den egna bostaden; inte hyresrätter och inte fritidsuthyrning (1 kap. 1–3 §§).
Hyran: ska vara bestämd till beloppet; förbrukning (värme, el, vatten) får debiteras efter kostnad; indexklausul tillåten med ändring tidigast efter ett år (2 kap. 1 och 4 §§).
Prövning: hyresgästen kan begära att hyresnämnden sätter ned en hyra som är väsentligt högre än vad liknande lägenheter hyrs ut för enligt lagen; jämförelsen görs i första hand med sådana lägenheter (2 kap. 5 §). Ny hyra från ansökningsdagen, återbetalning med ränta om nämnden beslutar om förfluten tid.
Uppsägning: hyresgästen alltid tre månader till ett månadsskifte, även vid tidsbestämt avtal; tillsvidareavtal tre månader för båda; hyresvärden får säga upp i förtid vid obetald hyra över två veckor, otillåten andrahandsuthyrning, vanvård och störningar (6 kap. 1–3 §§).
Gamla mot nya lagen
Fråga
Lag (2012:978), avtal före 1 juli 2026
Privatuthyrningslag (2026:772)
Skälig hyra
kapitalkostnad (skälig avkastningsränta på marknadsvärdet) + driftkostnad
jämförelse med liknande privat uthyrda lägenheter
Nedsättning när
hyran påtagligt överstiger kostnadsnivån
hyran är väsentligt högre än jämförelsen
Retroaktiv återbetalning
nej, bara framåt
från ansökningsdagen; för förfluten tid om nämnden beslutar
Uppsägningstid hyresgäst
en månad
tre månader
Uppsägningstid hyresvärd
tre månader
tre månader (tillsvidare); tidsbestämt upphör vid hyrestidens slut
Indexhyra
inte reglerat
tillåten, ändring tidigast efter ett år med en månads varsel
Antal uthyrningar
första uthyrningen enligt lagen, andra enligt jordabalken
upp till två lägenheter utöver bostaden
Besittningsskydd
nej
nej
Exempel: tvåa i Stockholm
En bostadsrätt på 55 kvm värd 4,5 miljoner med 4 200 kr i avgift. Enligt den gamla lagen var skälig hyra 4 procent av 4,5 miljoner delat på tolv, 15 000 kr, plus avgift och drift, omkring 19 500 kr i månaden. Enligt den nya lagen jämförs hyran med andra privata tvåor i Stockholm; SCB:s medianhyra för en hyresrätt av samma storlek är 8 122 kr och privata uthyrningar ligger typiskt 25–40 procent över, det vill säga 10 152 kr–11 370 kr. En hyra på 19 500 kr som var tillåten i juni 2026 kan alltså vara väsentligt för hög i ett avtal från juli.
Vanliga frågor
Gäller nya lagen mitt avtal från 2025?
Nej. Avtal som ingicks före den 1 juli 2026 prövas enligt den upphävda lagen (2012:978) med kostnadsmodellen så länge avtalet löper (övergångsbestämmelse 3). Förlängs eller skrivs ett nytt avtal efter 1 juli gäller den nya lagen.
Vad betyder "väsentligt högre"?
Lagen anger ingen procentsats. I praxis för bruksvärdeshyror har gränsen för påtagligt högre legat kring 5 procent, men "väsentligt" är ett högre krav; hyresnämndernas tillämpning av den nya lagen får visa nivån. Vår kalkyl använder 20 procent som riktvärde.
Kan jag få tillbaka hyra retroaktivt?
Den nya hyran gäller från ansökningsdagen om inte nämnden bestämmer annat; beslutar nämnden om sänkning för förfluten tid ska hyresvärden betala tillbaka mellanskillnaden med ränta (2 kap. 6 §).
Vem omfattas inte?
Den som regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter som inte är del av den egna bostaden, hyresrätter (där gäller jordabalken) och uthyrning för fritidsändamål (1 kap. 3 §).
Så räknade vi. Lagtexten i privatuthyrningslag (2026:772) och dess övergångsbestämmelser lästa på riksdagen.se 25 oktober 2026; jämförelsen med lag (2012:978) enligt dess 4 § i upphävd lydelse. Procentgränsen för "väsentligt" är vår tolkning i avvaktan på praxis.